物業(yè)管理條例100問
1、什么是物業(yè)管理？為什么要制定《物業(yè)管理條例》？
物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動。
為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，故制定《物業(yè)管理條例》。
2、《物業(yè)管理條例》是一部怎么樣的法規(guī)？其分步施行有什么意義？
《物業(yè)管理條例》（國務院令第379號，以下簡稱《條例》于2003年6月8日頒布，自2003年9月1日起施行。
《條例》是我國第一部物業(yè)管理行政法規(guī)。
2007年8月26日，國務院發(fā)布第504號令，對《物業(yè)管理條例》進行了修訂，將部分條款作了修改，并根據《物權》法的有關規(guī)定，將原來所稱的“物業(yè)管理企業(yè)”改稱“物業(yè)服務企業(yè)”，“業(yè)主臨時公約”改稱“臨時管理規(guī)約”，“業(yè)主公約”改稱“管理規(guī)約”。
3、如何理解物業(yè)管理中的基本概念——物業(yè)、業(yè)主？
物業(yè)，指的是房屋及與之相配套的設備、設施和相關場地。房屋的所有權人為業(yè)主。需要注意的是，將業(yè)主定義為“房屋所有權人”，并沒有排除業(yè)主對與房屋相配套的設備、設施和相關場地擁有的相關權利。
4、如何認定業(yè)主的身份？
依法登記取得或者根據《物權法》第二章第三節(jié)規(guī)定取得建筑物專有部分所有權的人，應當認定為業(yè)主。
基于與建設單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，可以認定為業(yè)主。
5、物業(yè)管理活動由哪些機關負責管理監(jiān)督？
國務院建設行政主管部門（即建設和住房保障部）負責全國物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作?？h級以上地方人民政府房地產行政主管部門負責本行政區(qū)域內物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。
這里所稱“房地產行政主管部門”是一個籠統(tǒng)和靈活的稱呼，各地房地產行政主管部門的名稱或設置并不完全相同。
6、什么是物業(yè)管理區(qū)域？
物業(yè)管理區(qū)域是指只成立一個業(yè)主大會、相對獨立的、并由一個物業(yè)服務企業(yè)實施統(tǒng)一物業(yè)管理的區(qū)域。物業(yè)管理區(qū)域的劃分應當考慮物業(yè)的共用設施設備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設等因素。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。
7、什么是建筑物區(qū)分所有權？為什么要對建筑物區(qū)分所有權？
建筑物區(qū)分所有權，是指根據使用功能，將一棟建筑物于結構上區(qū)分為由各個所有人獨自使用的專用部分和由多個所有人共同使用的共用部分，每一所有人享有對其專有部分的專有權與對共用部分的共有權的結合。
建筑物區(qū)分所有權的出現(xiàn)，主要是現(xiàn)代社會大量高層或多層樓房的出現(xiàn)帶來的。我國改革開放以來，住房制度的改革，大量商品房的出現(xiàn)，在城市已形成了很多的住宅小區(qū)，一棟樓通常為眾多用戶、住戶所有，這就需要對建筑物區(qū)分所有權。因此，《物權法》適應現(xiàn)實的要求，確立了我國的建筑物區(qū)分所有權，即：“業(yè)主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利?！?/span>
8、業(yè)主的建筑物區(qū)分的專有部分包括哪些？業(yè)主對專有部分享有哪些權利？
建筑物內的住宅、經營性用房等一般屬于建筑物區(qū)分的專有部分，建筑區(qū)劃內符合下列條件的房屋（包括整棟建筑物），以及車位、攤位等特定空間，也應當認定為業(yè)主的建筑物區(qū)分的專有部分：具有構造上的獨立性，能夠明確區(qū)分；具有利用上的獨立性，可以排他使用；能夠登記成為特定業(yè)主所有權的客體。規(guī)劃上專性于特定房屋，且建設單位銷售時已經根據規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺等，應當認定為專有部分的組成部分。業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。業(yè)主行使權利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權益。
9、業(yè)主的建筑物區(qū)分的共有部分包括哪些？業(yè)主對共有部分享有哪些權利？
一般認為，建筑區(qū)劃內的以下部分，應當認定為業(yè)主的建筑區(qū)分的共有部分：
（1）建筑的基礎、承重結構、外墻、屋頂等基本結構部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設施、設備、避難層、設備層或者設備間等結構部分；
（2）其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權利人所有的場及設施等。
建筑區(qū)劃內的土地，依法由業(yè)主共同享有建設用地使用權，但屬于業(yè)主專有的整棟建筑物的規(guī)劃占地或者城鎮(zhèn)公共道路、綠地占地除外。
業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有共有和共同管理的權利，同時承擔義務；不得以放棄權利不履行義務。
10、業(yè)主轉讓建筑物區(qū)分的專有部分時，共有部分如何處理？
業(yè)主轉讓建筑物內的住宅、經營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一并轉讓。
11、建筑區(qū)劃內的道路、綠地、公共場所等，如何歸屬？
建筑區(qū)劃內的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內的其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房，屬于業(yè)主共有。
12、建筑區(qū)劃內的車位、車庫如何歸屬？
建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要。車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。但是，占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。
建設單位按照配置比例將車位、車庫，以出售、附贈或者出租等方式處分給業(yè)主的，應當認定其行為符合“應當首先滿足業(yè)主的需要”的規(guī)定。
13、承租人等物業(yè)使用人在建筑物區(qū)分所有權中處于什么地位？
專有部分的承租人、借用人等物業(yè)使用人，根據法律、法規(guī)、管理規(guī)約、業(yè)主大會或者業(yè)主委員會依法作出的決定，以及其與業(yè)主的約定，享有相應權利，承擔相應義務。
14、業(yè)主在物業(yè)管理活動中享有哪些基本權利？
業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權利：
按照物業(yè)服務合同的約定，接受物業(yè)服務企業(yè)提供的服務；提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關事項提出建議；
提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；參加業(yè)主大會會議，行使投票權；選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權；監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)發(fā)行物業(yè)服務合同；對物業(yè)共用部位、共用設施設備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理和使用；監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設施設備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理和使用；
（10）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權利。
15、業(yè)主在物業(yè)管理活動中需要履行哪些基本義務？
業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務：
遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；遵守物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權業(yè)主委員會作出的決定；按照國家有關規(guī)定交給專項維修資金；按時交納物業(yè)服務費用；法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。
16、哪些事項需要由業(yè)主共同決定？
下列事項由業(yè)主共同決定：
制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規(guī)約；選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人；籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金；改建、重建建筑物及其附屬設施；
有關共有和共同管理權利的其他重大事項，如改革共有部分的用途、利用共有部分從事經營性活動、處分共有部分，以及業(yè)主大會依法決定或者管理規(guī)約依法確定應由業(yè)主共同決定的事項。
決定上述第（5）項和第（6）項規(guī)定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總人數2/3以上的業(yè)主同意。決定其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業(yè)主且占總人數過半數的業(yè)主同意。
17、在業(yè)主需要共同作出決定或分攤建筑物及其附屬設施的費用、分配建筑物及其附屬設施的收益時，專有部分面積和建筑物總面積分別如何計算？
專有部分面積和建筑物總面積，可能按照下列方法認定：
專有部分面積，按照不動產登記簿記載的面積計算；尚未進行物權登記的，暫按測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算；
建筑物總面積，按照第（1）項的統(tǒng)計總和計算。
18、在業(yè)主需要共同作出決定時，如何確定業(yè)主人數和總人數？
業(yè)主人數和總人數可以按照下列方法認定：
業(yè)主人數，按照專有部分的數量計算，一個專有部分按1人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按1人計算。總人數，按照前項的統(tǒng)計總和計算。
19、哪些情況和資料應當向業(yè)主公開？
業(yè)主有權要求公布、查閱下列應當向業(yè)主公開的情況和資料，起訴到法院的，人民法院應予支持：
建筑物及其附屬設施的維修資金的籌集、使用情況；
管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，以及業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定及會議記錄；
物業(yè)服務合同、共有部分的使用和收益情況；
建筑區(qū)劃內規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的處分情況；
其他應當向業(yè)主公開的情況和資料。
20、什么是業(yè)主大會？業(yè)主大會的基本職責是什么？
物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主組成業(yè)主大會。
業(yè)主大會應當代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權益。
21、業(yè)主大會如何成立？
一個物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個業(yè)主大會。業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內的全體業(yè)主組成，自首次業(yè)主大會會議召開之日起成立。
同一個物業(yè)管理區(qū)域內的業(yè)主，應當在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導下成立業(yè)主大會，并選舉產生業(yè)主委員會。但是，只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數較少且經全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。
22、業(yè)主大會如何籌備？
業(yè)主籌備成立業(yè)主大會的，應當在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的指導下，由業(yè)主代表、建設單位（包括公有住房出售單位）組成業(yè)主大會籌備組（以下簡稱籌備組），負責業(yè)主大會籌備工作?；I備組成員名單確定后，以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內公告。
籌備組應當做好下列籌備工作：
（1）確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內容；
（2）參照政府主管部門制訂的示范文本，擬定《業(yè)主大會議事規(guī)則》（草案）和《管理規(guī)約》（草案）；
（3）確認業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權數；
（4）確定業(yè)主委員會委員候選人產生辦法及名單；
上述（1）-（4）項內容應當在首次業(yè)主大會會議召開15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內公告。
（5）做好召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。
籌備組應當自組成之日起30日內在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門的指導下，組織業(yè)主召開首次業(yè)主大會會議，并選舉產生業(yè)主委員會。
23、什么是物業(yè)管理規(guī)約？物業(yè)管理規(guī)約應包括哪些內容？其效力如何？
物業(yè)管理規(guī)約，以前稱作業(yè)主公約，是指由業(yè)主承諾的，對全體業(yè)主具有約束力的有關物業(yè)使用、維護及其管理等方面行為的合同。物業(yè)管理規(guī)約應當對有關物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務，違反管理規(guī)約應當承擔的責任等事項依法做出約定。管理規(guī)約應當尊重社會公德，不得違反法律、法規(guī)或者損害社會公共利益。
24、物業(yè)管理規(guī)約具有什么作用？
物業(yè)管理規(guī)約要求物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主共同遵守，能起到規(guī)范業(yè)主在物業(yè)管理活動中行為，維護全體業(yè)主整體權益的作用。例如, 物業(yè)管理規(guī)約規(guī)定不允許在小區(qū)內堆放易燃、易爆等危險物品，就是為了保證小區(qū)全體住戶的安全；又如物業(yè)管理規(guī)約規(guī)定對欠繳費用的業(yè)主，業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)有權公布欠費名單催繳，是為了維護全體業(yè)主的利益，對欠費業(yè)主的約束。
25、什么是業(yè)主大會議事規(guī)則？議事規(guī)則應包括哪些內容？
業(yè)主大會議事規(guī)則是業(yè)主大會組織、運作的規(guī)程，是對業(yè)主大會宗旨、組織體制、活動方式、成員的權利義務等內容進行記載的業(yè)主自律性文件。業(yè)主大會議事規(guī)則是全體業(yè)主意志的集體體現(xiàn)，是業(yè)主大會運作的基本準則和依據，業(yè)主大會、業(yè)主委員會和所屬的成員都必須嚴格遵守。業(yè)主大會議事規(guī)則應當就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權確定辦法、業(yè)主委員會的組成和成員任期等事項作出約定。
26、召開業(yè)主大會會議前應做好哪些準備？
召開業(yè)主大會會議，應當于會議召開15日以前通知全體業(yè)主。住宅小區(qū)的業(yè)主大會會議，應當同時告知相關的居民委員會。
27、業(yè)主大會會議如何召開？
業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。業(yè)主大會定期會議應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定由業(yè)主委員會組織召開。經20%以上的業(yè)主提議，或者發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會臨時會議。
業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式（如發(fā)放會議材料和選票等）；但是，應當有物業(yè)管理區(qū)域內專有部分占建筑物總面積過半數的業(yè)主且占總人數過半數的業(yè)主參加。
業(yè)主大會會議應當由業(yè)主委員會作書面記錄并存檔。
28、物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主人數較多時，如何推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議？
物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主人數較多的，可以幢、單元、樓層等為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。
推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議的，業(yè)主代表應當于參加業(yè)主大會會議3日前，就業(yè)主大會會議擬討論的事項書面征求其所代表的業(yè)主意見，凡需投票表決的，業(yè)主的贊同、反對及棄權的具體票數經本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會投票時如實反映。
業(yè)主代表因故不能參加業(yè)主大會會議的，其所代表的業(yè)主可以另外推選一名業(yè)主代表參加。
29、業(yè)主可否委托代理人參加業(yè)主大會會議？
可以。但是需要以書面形式作出委托。
30、業(yè)主大會的職責有哪些？
業(yè)主大會履行以下職責：
（1）制定、修改管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則；
（2）選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；
（3）選聘、解聘物業(yè)服務企業(yè)；
（4）決定專項維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實施；
（5）制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度。
(6)法律、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關物業(yè)管理的職責。
31、業(yè)主大會決定哪些事項需要多數業(yè)主同意？
業(yè)主大會決定需要業(yè)主共同決定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業(yè)主且占總人數過半數的業(yè)主同意。但決定以下事項時，應當經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總人數2/3以上的業(yè)主同意。
(1)籌集和使用專項維修資金；(2)改建、重建建筑物及其附屬設施。
32、什么是業(yè)主委員會？業(yè)主委員會履行哪些職責？
業(yè)主委員會由業(yè)主通過業(yè)主大會會議選舉產生，是業(yè)主大會的常設性執(zhí)行機構，對業(yè)主大會負責，具體負責執(zhí)行業(yè)主大會交辦的各項物業(yè)管理事宜。業(yè)主委員會作為業(yè)主執(zhí)行機構，與作為業(yè)主決策機構的業(yè)主大會并存。業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項，履行下列職責：
(1)召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；
(2)代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同；
(3)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同。
(4)監(jiān)督管理規(guī)約的實施；
(5)業(yè)主大會賦予的其他職責。
33、業(yè)主委員會如何產生？
業(yè)主委員會由業(yè)主通過業(yè)主大會會議選舉產生。業(yè)主委員會應當自選舉產生之日起3日內召開首次業(yè)主委員會會議，推選產生業(yè)主委員會主任1人，副主任1-2人。業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會成員中推選產生。
34、擔任業(yè)主委員會委員需要符合哪些條件？
業(yè)主委員會委員應當符合下列條件：
(1)本物業(yè)管理區(qū)域內具有完全民事行為能力的業(yè)主；
(2)遵守國家有關法律、法規(guī)；
(3)遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務；
(4)熱心公益事業(yè)，責任心強，公正廉潔，具有社會公信力；
(5)具有一定組織能力；
(6)具備必要的工作時間。
35、業(yè)主委員會產生后如何向政府主管部門備案？
業(yè)主委員會應當自選舉產生之日起30日內，將業(yè)主大會的成立情況、業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約及業(yè)主委員會委員名單等材料向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。業(yè)主委員會備案的有關事項發(fā)生變更的，需要重新備案。
36、業(yè)主在哪些情況下喪失業(yè)主委員會委員資格？
業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，經業(yè)主大會會議通過，其業(yè)主委員會委員資格終止：
(1)因物業(yè)轉讓、滅失等原因不再是業(yè)主的；
(2)無故缺席業(yè)主委員會會議連續(xù)三次以上的；
(3)因疾病等原因喪失履行職責能力的；
(4)有犯罪行為的；
(5)以書面形式向業(yè)主大會提出辭呈的；
(6)拒不履行業(yè)主義務的；
(7)其他原因不宜擔任業(yè)主委員會委員的。
業(yè)主委員會委員資格終止的，應當自終止之日起3日內將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財物移交給業(yè)主委員會。
37、業(yè)主委員會委員如何變更？
經業(yè)主委員會或者20%以上業(yè)主提議，認為有必要變更業(yè)主委員會委員的，由業(yè)主大會會議作出決定，并以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內公告。
38、業(yè)主委員會的職責有哪些？
業(yè)主委員會履行以下職責：
(1)召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；
(2)代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同；
(3)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；
(4)監(jiān)督管理規(guī)約的實施；
(5)督促違反物業(yè)服務合同約定逾期不交納物業(yè)服務費用的業(yè)主，限期交納物業(yè)服務費用；
(6)業(yè)主大會賦予的其他職責。
39、業(yè)主委員會會議如何召開？
經1/3以上業(yè)主委員會委員提議或者業(yè)主委員會主任認為有必要的，應當及時召開業(yè)主委員會會議。業(yè)主委員會會議應當有過半數委員出席，作出決定必須經全體委員人數半數以上同意。業(yè)主委員會會議應當作書面記錄，由出席會議的委員簽字后存檔。
40、業(yè)主委員會如何換屆？
業(yè)主委員會任期屆滿2個月前，應當召開業(yè)主大會會議進行業(yè)主委員會的換屆選舉；逾期未換屆的，房地產行政主管部門可以指派工作人員指導其換屆工作。原業(yè)主委員會應當在其任期屆滿之日起10日內，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財物移交新一屆業(yè)主委員會，并做好交接手續(xù)。
41、業(yè)主大會、業(yè)主委員會作決定時有哪些限制？其決定違法時怎么辦？
業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業(yè)管理無關的決定，不得從事與物業(yè)管理無關的活動。業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。
42、業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定有何效力？如何公示？
業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定，對物業(yè)管理區(qū)域內的全體業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定應當以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內及時公告。
43、業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權益的，怎么辦？
業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門，應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。
業(yè)主以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害其合法權益或者違反了法律規(guī)定的程序為由，依法請求人民法院撤銷該決定的，應當在知道或者應當知道業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出決定之日起1年內行使。
44、業(yè)主大會和業(yè)主委員會怎樣應對小區(qū)內損害他人合法權益的行為？
業(yè)主大會和業(yè)主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費等損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業(yè)主對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。
業(yè)主或者其他行為人違反法律、法規(guī)、國家相關強制性標準、管理規(guī)約，或者違反業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法作出的決定，實施下列行為的，可以認定為“損害他人合法權益的行為”：
（1）損害房屋承重結構，損害或者違章使用電力、燃氣、消防設施，在建筑物內放置危險、放射性物品等危及建筑物安全或者妨礙建筑物正常使用；
（2）違反規(guī)定破壞、改變建筑物外墻面的形狀、顏色等損害建筑物外觀；
（3）違反規(guī)定進行房屋裝飾裝修；
（4）違章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、場地或者其他共有部分。
45、業(yè)主大會和業(yè)主委員會開展工作的經費由誰承擔？
業(yè)主大會和業(yè)主委員會開展工作的經費由全體業(yè)主承擔；經費的籌集、管理、使用具體由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經費的使用情況應當定期以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內公告，接受業(yè)主的質詢。
46、業(yè)主大會、業(yè)主委員會與公安機關、居委會是什么關系？
業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當配合公安機關，與居民委員會相互協(xié)作，共同做好維護物業(yè)管理區(qū)域內的社會治安等相關工作。在物業(yè)管理區(qū)域內，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，并接受其指導和監(jiān)督。住宅小區(qū)的業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，應當告知相關的居民委員會，并認真聽取居民委員會的建議。
47、前期物業(yè)管理是怎么回事？為什么要進行前期物業(yè)管理？
前期物業(yè)管理，是指在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前，由建設單位選購物業(yè)服務企業(yè)實施的物業(yè)管理。通常狀況下，業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)開展工作，物業(yè)服務合同在業(yè)主大會和物業(yè)服務企業(yè)之間簽訂。但常常在物業(yè)建成之后、業(yè)主大會成立之前，就需要進行物業(yè)管理活動。由于業(yè)主大會尚未成立，只能由建設單位選聘物業(yè)服務企業(yè)對物業(yè)實施管理服務，物業(yè)服務合同在建設單位和物業(yè)服務企業(yè)之間簽訂。這時的物業(yè)管理就是前期物業(yè)管理，這時的物業(yè)服務合同稱為前期物業(yè)服務合同。
48、前期物業(yè)服務合同應于何時簽訂？其具有哪些法律特征？
在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前，建設單位選聘物業(yè)服務企業(yè)的，應當簽訂書面的前期物業(yè)服務合同。前期物業(yè)服務合同有以下特征：（1）前期物業(yè)服務合同具有過渡性。一旦業(yè)主大會成立或者全體業(yè)主選聘了物業(yè)服務企業(yè)，業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的合同發(fā)生效力，就意味著前期物業(yè)管理階段結束。（2）前期物業(yè)服務合同由建設單位和物業(yè)服務企業(yè)簽訂。（3）前期物業(yè)合同是要式合同，即法律要求必須具備一定形式的合同。
9、業(yè)主如何獲知前期物業(yè)服務合同的內容？
建設單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業(yè)服務合同約定的內容。
50、什么是臨時管理規(guī)約？臨時管理規(guī)約應于何時制定？
在很多情況下，物業(yè)建成后，業(yè)主的入住是一個逐漸的過程，業(yè)主大會并不能立即成立。而管理規(guī)約在物業(yè)買受人購買物業(yè)時就須存在，這種在業(yè)主大會制定管理規(guī)約之前存在的管理規(guī)約，稱為臨時管理規(guī)約。
建設單位應當在銷售物業(yè)之前，制定臨時管理規(guī)約，對有關物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務，違反臨時管理規(guī)約應當承擔的責任等事項依法作出約定。建設單位制定的臨時管理規(guī)約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權益。