物管業(yè)營改增問題歸集與政策解讀（之一）
文/盛立中
我們繼續(xù)就物業(yè)管理企業(yè)納稅人在營改增過程中遇到的部分疑難問題進行歸集整理，并對國家相關權威部門及部分省市稅務部門有針對性地稅收政策釋疑做一梳理，供業(yè)內納稅人在實務操作中參考。營改增后，由于增值稅與營業(yè)稅在稅收原理、計量方法、發(fā)票管理、納稅義務認定、會計核算等諸多方面存在較大差異，因此，營改增對企業(yè)損益會產生較大影響，需要認真以對，適時增加稅收遵從度。由于物業(yè)管理是一個包羅萬象不斷創(chuàng)新的行業(yè)，而稅收則相對滯后，政策規(guī)定具有高度概括性，故而，建議納稅人在重視稅收政策變化的同時，經常與稅務人員就物管業(yè)務進行溝通。盡管企業(yè)不是政府的ATM機，但是我們仍然需要筑好稅收風險防火墻，爭取稅收利益最大化。需要特別指出的是，在稅收實務操作中，納稅人仍然應以稅務總局的正式文件以及當地稅務機關法規(guī)部門的規(guī)范性答復為準。
一、增值稅業(yè)務及征免規(guī)定
問題：稅法明文規(guī)定的物業(yè)管理企業(yè)不征收增值稅項目有哪些？
解讀：增值稅改革試點中，物業(yè)管理企業(yè)不征收增值稅項目比較明確的主要有以下幾項：（一）企業(yè)存款利息。（二）被保險人獲得的保險賠付。（三）物業(yè)管理單位代收的住宅專項維修資金。（四）企業(yè)在資產重組過程中，通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實物資產以及與其相關聯(lián)的債權、負債和勞動力一并轉讓給其他單位和個人，其中涉及的不動產、土地使用權轉讓行為。
問題：對于其他個人既有出租不動產收入又有其他應稅服務收入的，怎么適用小微優(yōu)惠政策？
解讀：根據營改增試點相關規(guī)定（國家稅務總局公告2016年第23號第六條），增值稅小規(guī)模納稅人應分別核算銷售貨物，提供加工、修理修配勞務的銷售額和銷售服務、無形資產的銷售額。增值稅小規(guī)模納稅人銷售貨物，提供加工、修理修配勞務月銷售額不超過3萬元（按季納稅9萬元），銷售服務、無形資產月銷售額不超過3萬元（按季納稅9萬元）的，自2016年5月1日起至2017年12月31日，可分別享受小微企業(yè)暫免征收增值稅優(yōu)惠政策。增值稅小規(guī)模納稅人偶然發(fā)生的轉讓不動產的銷售額，不計入應稅行為年應稅銷售額。
問題：甲企業(yè)因生產經營需要需租賃個人店鋪一間，需一次性支付給房東乙一年租金共15萬。除此之外，甲企業(yè)還需單獨支付給上一承租人丙18萬元的“轉讓費”，該筆轉讓費按什么項目征稅？
解讀：其中的“轉讓費”應按照其他權益性無形資產計稅。
問題：房產公司出租廉租房能否免征增值稅？
解讀：根據相關規(guī)定（財稅2016年36號），2018年12月31日前，公共租賃住房經營管理單位出租公共租賃住房免征增值稅。由于房產公司的廉租房不屬于公共租賃住房，不能免稅。
問題：提供綠化工程的苗木企業(yè)，在為客戶提供綠化工程時，使用了自產自銷的苗木，該項業(yè)務是否屬于混合銷售？
解讀：在總局未發(fā)文明確之前，納稅人銷售自產貨物同時提供建筑業(yè)服務，可根據（結合）增值稅的相關規(guī)定，分別核算其貨物和建筑業(yè)服務的銷售額。
問題：營改增試點文件中“以納入營改增試點之日前取得的有形動產為標的物提供的經營租賃服務”可選擇簡易計稅，其中的“以納入營改增試點之前取得的”這個時間點怎么界定？
解讀：有形動產經營租賃服務以該服務改征增值稅的時點來確定是否可選擇簡易計稅。
問題：企業(yè)2016年4月20日簽訂建筑開工合同，5月1日之后取得大量進項發(fā)票并分兩年抵扣，年度辦理竣工結算入固定資產，2017年元月將一棟大樓大部分對外出租，一小部分用于辦公，出租部分可實行簡易計稅嗎？
解讀：納稅人出租自建不動產，以建筑工程許可證注明的開工日期為不動產取得的時間。如果上述案例中企業(yè)出租該不動產可選擇簡易計稅方法。
問題：企業(yè)取得稅務部門返還的個稅手續(xù)及車船稅手續(xù)費是否需要繳納增值稅？
解讀：納稅人取得貨物、勞務、服務收入，如無政策規(guī)定屬于不征收增值稅或者免征增值稅收入，都應當按規(guī)定繳納增值稅。按照規(guī)定（財稅2016年36號文），納稅人取得稅務部門支付的代征稅款手續(xù)費收入，應按“商業(yè)輔助服務——經濟代理服務”征稅。
問題：房地產公司返還給拆遷戶的住房，是否視同銷售？銷售收入如何確認？
解讀：房地產公司將拆遷還建的不動產交付被拆遷人，按銷售自行開發(fā)房地產項目繳納增值稅。根據《國家稅務總局關于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（2016年第70號）第二條規(guī)定，其銷售額按下列方法和順序確認：（1）按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定；（2）由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。
問題：房地產企業(yè)的人防工程做車位，簽的是70年租賃合同，不能辦理產權證，該類業(yè)務屬于銷售不動產還是租賃？
解讀：根據稅務總局相關政策精神，一般來說，稅收的征收應按照實質重于形式的原則，如果購買方取得了不動產的占有、使用、收益、分配等權力，仍應按照出售不動產處理。
問題：房地產企業(yè)自行開發(fā)商鋪后轉為企業(yè)自持物業(yè)（該商鋪于2015年開工，2016年8月達到竣工條件辦理產權證轉為自持物業(yè)），該物業(yè)后續(xù)出租判斷可否實行簡易征收，需要以開工日期或產權證上注明日期界定老項目嗎？如需要，以哪個日期為準？
解讀：一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產，可以選擇簡易計稅方法按5%的征收率計算應納稅額。房地產企業(yè)出租自行開發(fā)的不動產，屬于以自建方式取得不動產，自建項目施工許可證注明開工日期為2016年4月30日前的，可以選擇簡易計稅方法按5%征收率計算應納稅額。
問題：個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅，“滿2年”是以房產證上的日期為準還是契稅發(fā)票上的日期為準？
解讀：對于住房購買時間，根據相關規(guī)定，個人購買住房以取得的房屋產權證或契稅完稅證明上注明的時間作為其購買房屋的時間。同時出具房屋產權證和契稅完稅證明且二者所注明的時間不一致的，按照“孰先”原則確定購買房屋的時間。
二、增值稅專用發(fā)票及財務處理
問題：房屋租賃費和裝修費取得增值稅專用發(fā)票的進項稅額可否全額抵扣稅款？
解讀：根據財稅2016年36號規(guī)定，用于簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費的購進貨物、加工修理修配勞務、服務、無形資產和不動產，其進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。其中涉及的固定資產、無形資產、不動產，僅指專用于上述項目的固定資產、無形資產（不包括其他權益性無形資產）、不動產。因此，企業(yè)房屋租賃及裝修費進項稅額抵扣按以下形式處理：（1）不動產租賃費，或所租不動產維修費的進項稅額，兼用于上述項目的，可全額一次性抵扣；專用于上述項目的，不得抵扣。（2）自有不動產裝修，兼用于上述項目且超過不動產原值50%，為不動產在建工程，其進項稅額分兩年全額抵扣。（3）自有不動產裝修，兼用于上述項目且未超過不動產原值50%的，其進項稅額全額一次性抵扣。（4）自有不動產裝修，專用于上述項目的，其進項稅額不得抵扣。
問題：企業(yè)購買的綠化服務和花草可以做進項抵扣嗎？
解讀：現行營改增試點政策中（財稅2016年36號）對于不得從銷項稅額中抵扣的項目已做出具體明確，對于企業(yè)購買的花草如果不是用于簡易計稅方法、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費的，可以予以抵扣。
問題：某營改增一般納稅人，其在營改增之前已動工興建一處不動產，目前尚未完工，其發(fā)生的材料款、設計費、建筑費等費用，營改增前后均支付了款項且未索取發(fā)票，付款的比例與工程進度并不相符，其余尾款擬在工程完工驗收之后付清并同時收取全額發(fā)票。請問企業(yè)該不動產在建工程所含的材料費、設計費等是否可以進行抵扣？以哪個時間節(jié)點為標準？
解讀：按照稅務總局2016年15號公告規(guī)定，2016年5月1日后發(fā)生的不動產在建工程可按規(guī)定分2年從銷項稅額中抵扣?？砂醇{稅義務發(fā)生時間判定，屬于5月1日以后發(fā)生的材料款、設計費，可以按規(guī)定從銷項稅額中抵扣。
（作者系自由撰稿人）